Imóvel do falecido em nome de terceiro ou de “laranja”: como identificar e reagir
Há imóveis que, embora comprados e usados pelo falecido, estão registrados no nome de outra pessoa. Quando isso resulta de interposição de pessoa, o bem pode ser reconhecido como parte da herança e partilhado entre os herdeiros.
Categoria: Imóveis
Como a fraude costuma acontecer
O falecido paga a compra com seus próprios recursos, mas a escritura sai em nome de um amigo, empregado, parente ou pessoa de confiança. Em vida, o verdadeiro dono usa o imóvel, recebe os aluguéis e arca com as despesas. Após a morte, o titular formal se apresenta como proprietário, ou um herdeiro que conhecia o arranjo se beneficia dele, e o bem simplesmente não aparece no inventário, reduzindo a parte de quem não sabia da situação.
Exemplo prático
Exemplo ilustrativo, com nomes fictícios.
Seu Aurélio, de Curitiba, tinha dois filhos e deixou bens declarados de R$ 400.000. Descobriu-se depois que ele havia pago, com seu próprio dinheiro, um apartamento de R$ 800.000 no Batel, registrado em nome de Jorge, um antigo sócio.
Com o imóvel fora do inventário: R$ 400.000 ÷ 2 = R$ 200.000 para cada filho. Com o imóvel incluído: (R$ 400.000 + R$ 800.000) ÷ 2 = R$ 600.000 para cada um. Prejuízo de cada filho: R$ 600.000 − R$ 200.000 = R$ 400.000.
Sinais de alerta
Pagamentos de IPTU, condomínio ou reformas feitos pelo falecido para imóvel em nome de outra pessoa.
Contrato de locação assinado pelo falecido ou aluguéis depositados em sua conta.
Titular do registro sem renda compatível com a compra.
Transferências bancárias do falecido na época da aquisição.
Titular formal que tenta vender o imóvel logo após o óbito.
O que diz a lei
A interposição de pessoa é uma forma de simulação: o negócio aparenta transmitir direitos a alguém diverso de quem realmente os adquire (CC, art. 167, § 1º, I). O negócio simulado é nulo e a nulidade não convalesce com o tempo (CC, art. 169). Por meio de ação própria, pode-se pedir o reconhecimento de que o imóvel pertencia ao falecido e sua inclusão no inventário ou em sobrepartilha.
Se o titular formal for herdeiro, a situação pode revelar também uma doação sujeita à colação. Os direitos de terceiros de boa-fé são ressalvados (CC, art. 167, § 2º), o que torna importante evitar que o imóvel seja revendido enquanto a questão é discutida. A prova é essencialmente documental e testemunhal: origem do dinheiro, pagamento de despesas e uso do bem.
Como o herdeiro pode reagir
Reunir extratos, recibos, contratos de locação e testemunhos sobre quem pagou e quem usava o imóvel.
Pedir, por ordem judicial, a quebra de sigilo bancário do período da compra.
Propor ação declaratória de simulação cumulada com a inclusão do bem na herança.
Requerer tutela de urgência para averbar a ação na matrícula ou tornar o imóvel indisponível.
Informar ao juízo do inventário a existência da disputa, para que o bem seja considerado na partilha ou em sobrepartilha.
Casos e termos relacionados
Saiba mais
Outras formas de retirar bens da partilha estão reunidas na página sobre fraudes na herança. Para entender como incluir um bem descoberto no processo, veja o conteúdo do advogado de inventário em Curitiba e conheça a atuação do escritório de Direito de Família e Sucessões.
Conteúdo informativo elaborado por Dr. Winderson Jaster, OAB/PR 57.388, advogado em Curitiba com atuação em Direito de Família e Sucessões. Cada caso exige análise individual.