Venda simulada de imóvel a “laranja” antes da morte: como identificar e reagir
Às vezes, um imóvel sai do nome de uma pessoa pouco antes de ela falecer por meio de uma escritura de compra e venda que, na prática, nunca foi uma venda. O “comprador” é apenas um intermediário, e o bem acaba nas mãos de um herdeiro ou de alguém próximo, fora do inventário.
Categoria: Compra e venda
Como a fraude costuma acontecer
O padrão costuma se repetir: a escritura declara preço e quitação, mas o dinheiro não circula, o comprador não tem renda compatível e o antigo dono continua morando no imóvel ou recebendo seus aluguéis. Depois da morte, o intermediário transfere o bem ao verdadeiro beneficiário, ou simplesmente o mantém em seu nome no interesse dele. O efeito é retirar o imóvel da partilha e reduzir a parte dos demais herdeiros, que muitas vezes só percebem a situação quando consultam a matrícula.
Exemplo prático
Exemplo ilustrativo, com nomes fictícios.
Dona Irene, viúva, moradora do bairro Portão, em Curitiba, tinha três filhos e um apartamento de R$ 900.000. Oito meses antes de falecer, o imóvel foi “vendido” a Rogério, amigo de um dos filhos, sem qualquer comprovação de pagamento. Um ano após o óbito, Rogério transferiu o apartamento a esse filho.
Sem a simulação: R$ 900.000 ÷ 3 = R$ 300.000 para cada filho. Com a simulação: o apartamento não entrou no inventário; dois filhos receberam R$ 0 desse bem e um ficou com os R$ 900.000. Prejuízo de cada um dos outros dois: R$ 300.000 − R$ 0 = R$ 300.000.
Sinais de alerta
Venda próxima da data do óbito, especialmente em período de doença.
Comprador sem capacidade financeira ou ligado a um dos herdeiros.
Ausência de transferência bancária compatível com o preço declarado.
O falecido continuou morando no imóvel, pagando IPTU ou recebendo aluguéis depois da “venda”.
Nova transferência do bem, pouco tempo depois, a um herdeiro ou a parente dele.
O que diz a lei
A lei trata essa situação como simulação: há simulação quando o negócio aparenta transmitir direitos a pessoas diversas daquelas a quem realmente se transmitem (CC, art. 167, § 1º, I). O negócio simulado é nulo, pode ser alegado por qualquer interessado e a nulidade não convalesce pelo decurso do tempo (CC, arts. 168 e 169).
Reconhecida a nulidade, o imóvel volta a integrar o patrimônio do falecido e deve ser partilhado, se necessário por sobrepartilha. A lei ressalva os direitos de terceiros de boa-fé (CC, art. 167, § 2º), o que torna importante agir antes que o bem seja revendido a quem nada sabia. Conforme as circunstâncias, a conduta também pode configurar crime, como falsidade ideológica, sendo possível comunicá-la à autoridade policial.
Como o herdeiro pode reagir
Obter a matrícula atualizada e a escritura, para conferir datas, preço e forma de pagamento.
Pedir, no inventário ou em ação própria, a quebra de sigilo bancário para verificar se o preço foi pago.
Propor ação declaratória de nulidade por simulação, com pedido de retorno do bem ao espólio.
Requerer tutela de urgência para averbar a ação na matrícula ou tornar o imóvel indisponível.
Reunir testemunhos, contas de consumo e comprovantes de que o falecido continuava usando o imóvel.
Casos e termos relacionados
Saiba mais
Outras condutas que prejudicam herdeiros estão reunidas na página sobre fraudes na herança. Para saber como o inventário é conduzido quando há bens discutidos, veja o conteúdo de advogado de inventário em Curitiba e a página inicial do advogado de família em Curitiba.
Conteúdo informativo elaborado por Dr. Winderson Jaster, OAB/PR 57.388, advogado em Curitiba com atuação em Direito de Família e Sucessões. Cada caso exige análise individual.