Subavaliação de imóveis no inventário: como identificar e pedir a avaliação correta
Na partilha, o valor atribuído a cada imóvel define quanto cada herdeiro efetivamente recebe. Quando um bem valioso é declarado muito abaixo do mercado, quem fica com ele leva mais do que a sua parte, e os demais recebem menos sem perceber.
Categoria: Imóveis
Como a fraude costuma acontecer
O padrão costuma envolver o herdeiro ou o inventariante que tem interesse em um imóvel específico, geralmente o mais valorizado. Nas primeiras declarações ou no plano de partilha, esse bem aparece com valor baseado em referências desatualizadas, como o valor venal do IPTU ou uma avaliação antiga, enquanto os outros bens são lançados por valores próximos do real. Com a base distorcida, a divisão parece igualitária no papel, mas não é na prática. Muitas vezes os demais herdeiros concordam por confiança ou por falta de informação sobre o mercado imobiliário.
Exemplo prático
Exemplo ilustrativo, com nomes fictícios.
Um espólio em Curitiba tem três bens: um apartamento no Batel que vale, de fato, R$ 750.000, mas foi declarado por R$ 450.000; uma casa em Pinhais de R$ 450.000; e uma aplicação financeira de R$ 600.000. Os herdeiros são os irmãos Carlos, Ana e Bruno.
Pelos valores declarados, o acervo soma R$ 1.500.000 (450.000 + 450.000 + 600.000), e cada irmão teria direito a R$ 500.000. Carlos fica com o apartamento (R$ 450.000 declarados) e mais R$ 50.000 da aplicação; Ana fica com a casa (R$ 450.000) e mais R$ 50.000; Bruno recebe R$ 500.000 da aplicação. A aplicação fecha em R$ 600.000.
Pelos valores reais, porém, o acervo é de R$ 1.800.000 (750.000 + 450.000 + 600.000), e cada um deveria receber R$ 600.000. Carlos recebeu, na realidade, R$ 800.000 (750.000 + 50.000). Ana e Bruno receberam R$ 500.000 cada, ou seja, R$ 100.000 a menos cada um. A diferença de R$ 200.000 ficou toda com Carlos.
Sinais de alerta
O imóvel mais valorizado aparece com valor igual ou próximo ao valor venal do IPTU.
Um herdeiro insiste em ficar com um bem específico e resiste a qualquer avaliação.
Os outros bens foram lançados por valores de mercado, e só um ficou defasado.
Não há laudo, parecer de corretor ou pesquisa de preços que sustente o valor informado.
A partilha é apresentada já pronta, com pressa para assinatura.
O que diz a lei
O Código de Processo Civil prevê a avaliação judicial dos bens do espólio (arts. 630 a 635), com oportunidade para as partes se manifestarem sobre o laudo e impugnarem valores. Já o Código Civil determina que, na partilha, se observe a maior igualdade possível quanto ao valor, à natureza e à qualidade dos bens (art. 2.017). Um valor artificialmente baixo compromete justamente essa igualdade.
Se a partilha já foi feita, o caminho depende da forma: partilha amigável viciada por erro ou dolo pode ser anulada no prazo de um ano (CC, art. 2.027; CPC, art. 657), e a partilha julgada por sentença pode, em hipóteses específicas, ser rescindida (CPC, art. 658). A escolha do instrumento e a contagem do prazo exigem análise do caso concreto.
Como o herdeiro pode reagir
Não assinar plano de partilha sem saber o valor de mercado de cada imóvel.
Impugnar os valores das primeiras declarações e requerer avaliação judicial por perito.
Reunir pareceres de corretores, anúncios de imóveis semelhantes e laudos particulares.
Pedir que a partilha seja refeita com base nos valores apurados, compensando diferenças.
Se a partilha já foi homologada, verificar rapidamente os prazos de anulação ou rescisão.
Casos e termos relacionados
Saiba mais
Para entender o contexto geral, veja o conteúdo sobre fraudes na herança. Quem precisa de orientação sobre o andamento do processo pode consultar a página do advogado de inventário em Curitiba ou a página inicial do escritório de Direito de Família em Curitiba.
Conteúdo informativo elaborado por Dr. Winderson Jaster, OAB/PR 57.388, advogado em Curitiba com atuação em Direito de Família e Sucessões. Cada caso exige análise individual.